Surfaces commerciales :
prévisions 2026
État : octobre 2025
En comparaison internationale, les risques de vacance sur le marché suisse des surfaces commerciales restent faibles. Mais quelles pourraient être les conséquences d’un refroidissement du marché de l’emploi ?
Facteurs de l’offre
Légère reprise attendue dans la construction neuve
Au cours des deux dernières années, les volumes d’investissement dans les permis de construire de surfaces de bureaux sont restés nettement en dessous de la moyenne des dix dernières années (2023 : –45,8 %, 2024 : –17,2 %). En dehors de quelques grands projets, peu de nouvelles surfaces ont ainsi vu le jour. Récemment, les volumes d’autorisations ont toutefois légèrement progressé, ce qui laisse entrevoir, à moyen terme, une offre de surfaces neuves en modeste augmentation.
Offre en légère hausse
Depuis le début de l’année 2025, le nombre de surfaces de bureaux annoncées est reparti légèrement à la hausse. Au 2ᵉ trimestre 2025, le volume d’annonces restait toutefois inférieur de 0,7 % à celui de l’année précédente. La liquidité du marché a en revanche augmenté dans les cantons de Berne, Lucerne et Schaffhouse.
Offre
L’offre est majoritairement composée de surfaces entièrement aménagées. En revanche, les grands projets neufs sont plus fréquemment proposés en gros œuvre ou en aménagement de base. Les offres de coworking et de surfaces meublées affichent en moyenne des majorations de loyers marquées (+29 % et +14 % respectivement), tandis que les standards d’aménagement inférieurs entraînent des décotes pouvant atteindre –9 % par rapport aux surfaces en aménagement complet.
Facteurs de la demande
Croissance de l’emploi en perte de vitesse
La croissance de l’emploi dans les secteurs de bureaux s’est nettement ralentie, pour ne plus atteindre que +0,9 % au 2ᵉ trimestre 2025 par rapport à l’année précédente – un niveau bien inférieur à la moyenne des dix dernières années (+1,7 %). L’expansion la plus marquée a été observée dans l’administration publique (+3,3 %), tandis que le secteur informatique n’a progressé que légèrement (+0,4 %) et que la finance a enregistré un net recul (–2,0 %).
Commercialisation plus exigeante
Au cours des prochains trimestres, seule une progression modérée de l’emploi est attendue, freinée notamment par les incertitudes conjoncturelles et les gains d’efficacité liés à l’intelligence artificielle. Dans ce contexte, la commercialisation des surfaces de bureaux vacantes s’annonce plus complexe.
Des attentes différenciées selon les profils
Pour les petites surfaces, la demande se concentre sur des solutions « plug & work » prêtes à l’emploi, parfois meublées ou en coworking, pour lesquelles des majorations de prix sont généralement acceptées. Les utilisateurs de grandes surfaces neuves optent en revanche plus souvent pour des standards d’aménagement plus bas, en vue d’un aménagement locatif personnalisé. Tous segments confondus, les surfaces modernes, bien desservies et présentant un haut standard de durabilité sont particulièrement recherchées. Dans les bâtiments existants, les utilisateurs attendent en général des solutions prêtes à l’emménagement.
Conséquences sur les prévisions actuelles des loyers :
Surfaces de bureaux
Surfaces de bureaux :
variations des loyers de l’offre
Évolution des prix de l’offre :
taux de variation annuel
Source : Wüest Partner
Surfaces de bureaux
Surfaces de bureaux: variations des loyers de l’offre
Évolution des prix de l’offre:taux de variation annuel
Source: Wüest Partner
Surfaces de bureaux
3.1% und mehr
bis 0.5%
1.6% bis 3.0%
0.6% bis 1.5%
Surfaces de bureaux: variations des loyers de l’offre
Évolution des prix de l’offre:taux de variation annuel
Source: Wüest Partner
Facteurs de l’offre
Construction neuve et offre
Le rythme modéré de la construction neuve observé ces dernières années a limité l’apport de nouvelles surfaces et contribué à la baisse du nombre d’annonces. Au 3ᵉ trimestre 2025, le volume de surfaces proposées à la location était inférieur de 3,4 % à celui du même trimestre de l’année précédente.
Disparités régionales dans l’offre
C’est dans les grands centres que l’offre a le plus reculé (–8,2 % par rapport au même trimestre de l’année précédente). En revanche, le nombre d’annonces a progressé de plus de 9,0 % tant dans les agglomérations des grandes villes que dans les zones périphériques.
Centres commerciaux
En 2024, le taux de vacance dans les centres commerciaux suisses a reculé de 4,9 % à 3,4 %. Ce sont principalement les sites à forte fréquentation qui en ont profité. Le risque de vacance demeure en revanche élevé dans les emplacements secondaires.
Davantage de magasins alimentaires
Dans le segment alimentaire (hors commerce spécialisé et magasins de gros en libre-service), le réseau de succursales continue de s’étendre : selon la publication annuelle sur le commerce de détail suisse de GfK Switzerland, le nombre de points de vente a augmenté de 2,3 % en 2024 par rapport à l’année précédente.
Facteurs de la demande
Consommation privée
Ces derniers mois, le marché suisse des surfaces de vente a bénéficié de conditions favorables : le pouvoir d’achat a progressé grâce au repli de l’inflation, à la hausse des salaires et à un faible taux de chômage. Par ailleurs, la forte affluence de touristes a soutenu la demande en biens et services.
Attractivité du commerce physique
Selon l’enquête « Immo-Baromètre » 2025 de Wüest Partner, les clientes et clients apprécient particulièrement, en magasin, le contact direct avec les produits, le soutien aux commerces locaux, ainsi que la possibilité d’emporter immédiatement leurs achats sans délais de livraison ni frais d’expédition. Ces facteurs renforcent l’attrait du commerce de détail physique.
Commerce en ligne
Le commerce en ligne – en particulier via des boutiques étrangères – reste le principal défi pour le commerce de détail physique. Bien que l’e-commerce national progresse plus lentement que son pendant international, il continue d’afficher une croissance nettement plus dynamique que le marché stationnaire : dans le segment non alimentaire, la part des ventes en ligne a de nouveau augmenté en 2024 et devrait dépasser les 18 % en 2025. Dans le secteur alimentaire, en revanche, la croissance tend à s’essouffler.
Conséquences sur les prévisions actuelles des loyers :
Surfaces de vente
Surfaces de vente :
variations des loyers de l’offre
Évolution des prix de l’offre :
taux de variation annuel
Source : Wüest Partner
Surfaces de vente
Surfaces de vente: variations des loyers de l’offre
Évolution des prix de l’offre:taux de variation annuel
Source: Wüest Partner
Surfaces de vente
3.1% und mehr
bis 0.5%
1.6% bis 3.0%
0.6% bis 1.5%
Surfaces de vente: variations des loyers de l’offre
Évolution des prix de l’offre:taux de variation annuel
Source: Wüest Partner
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